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唐纳德特朗普在房地产业务中表现不佳吗?

发布时间:2019-02-01 10:01:04编辑:万博manbetx体育app-万博manbetx会员注册浏览(1599)评论览(81)

    本文由德克萨斯大学奥斯汀分校金融学教授James A. Elkins教授John M. Griffin撰写。 大量金融文献评估了相对于同行的共同基金经理和对冲基金经理。某些投资者,如沃伦·巴菲特(Warren Buffett),在很长一段时间里都表现出了出色的回报,并且他们被评为获奖者,他们拥有出色的技能。那些不称职的人被礼貌地称为表现不佳的人。在这篇短文中,我将尝试用相同的标准来评估唐纳德特朗普的投资回报。我将以学术的方式这样做,仅依靠经证实的事实。计算只需要几条信息:(1)开始和结束财富,(2)投资资产类别,以及(3)该资产类别的基准回报。 文章在广告后继续 1.开始和结束净财富:为了准确,我们希望最早的日期具有可验证的数字。特朗普是一位富有的房地产投资者的儿子,他开始并继承了他父亲的生意。 1976年11月1日,“”的一篇文章引述他说他的净资产超过2亿美元。为了保持一致性,我将首先使用这个自我报告的整数数字,并将其与特朗普自己报告的当前净值的圆形数字进行比较,他声称这个数字超过100亿美元。然后我将看看独立估计。 2.资产类别:商业房地产是特朗普的家族企业,他一直都是如此说他发了财。因此,我使用FTSE NAREIT All Equity REITs Index。富时(金融时报)指数经过精心构建,随时可用,并可追溯到20世纪70年代。这个跟踪投资于各种类型的商业房地产(办公室,酒店,公寓)的房地产投资信托(REITs)的表现。该指数广泛且多样化,并且重要的是,任何普通投资者都对该投资持开放态度。因此,根据指数评估投资者可以获得相对于基准选择某些类型房地产的信用,从而评估该投资者相对于公开交易房地产市场指数的“主动技能”。 3.回报:从1976年12月到2015年12月,该指数平均每年有14.4%的算术运算(13.0%几何)。请注意,这略高于使用证券价格研究中心的股票可能获得的12.3%。价值加权指数。使用房地产投资信托指数的年终价值,到1976年12月投资1美元,到2015年12月将产生116美元。 计算:到2015年,富时NAREIT所有股票房地产投资信托指数的投资额将达到2亿美元,到2015年底将达到232亿美元。这远远高于特朗普最近自我报告的净资产约100亿美元。特朗普先生的表现落后于房地产市场约132亿美元,即57%。 文章在广告后继续 其他考虑因素:尽管在期间的开始和结束时使用自我报告的财富是一致的,但这些值可能与独立估计值不同。 “商业周刊”的一项评估报告称,特朗普先生在1978年的价值为1亿美元。如果使用指数回报将1978年12月至2015年12月的估算值复合,那么他的财富将达到86亿美元。与此同时,福布斯独立估计他目前的净资产为45亿美元。换句话说,独立消息来源指出48%的表现不佳。 另一个需要考虑的潜在因素是投资回报的投资回报是扣除投资者的费用。另一方面,投资这些资产的私人投资者(如特朗普)可以获得收费前的回报并保留管理费。由于平均REIT管理费目前为1.03%,房地产投资组合的房地产投资组合经理将获得相当大的消费限额,但我们没有足够的数据来比较相对于特朗普实际消费的金额。 更重要的考虑因素是杠杆作用。房地产投资信托基金的股票基金目前的杠杆比率约为36%,而特朗普则被记录(在“青年企业家创业指南”中被提升至69%。如果一个人以特朗普利率控制房地产投资信托基金的回报率,那么指数的表现会相当高。不仅132亿美元可能低估了特朗普的表现不佳,而且似乎他还需要承担超出市场风险的风险才能实现其表现不佳。 结论:在金融文献中,表现优异的投资者被认为具备技能或人才,而那些没有表现出色的投资者被称为表现不佳者。唐纳德特朗普使用独立和自我报告的净值估计,尽管承担了更大的风险,但其房地产投资者同行的表现仍落后于48%和57%。唐纳德特朗普显然是一个技巧娴熟的主持人和才华横溢的艺人,但就他的投资技巧而言,他的表现明显不足。